中国房地产TOP10研究组自2004年开展中国房地产百强企业研究以来，已持续进行了二十年。二十年来中国房地产百强企业研究紧跟中国房地产行业的发展脉搏，不断完善百强研究方法体系，力求全面、客观地评价企业的综合实力，挖掘综合实力强、经营稳健、社会责任强的优秀房地产企业群体。 (历年百强报告请于文末查看）

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二十年来，百强企业研究见证了房企发展变迁，研究组详细梳理了百强企业20年经营变化特征。房地产行业发展跌宕起伏，先后经历了制度红利、城镇化加速、货币宽松、结构性机遇、高质量发展等阶段。百强企业的经营，紧随行业阶段特征适时调整，企业从本地起步，然后是进行全国化扩张、规模竞赛，再到分化发展，现在进入到转型升级阶段。百强企业市场份额从2003年的14.0%提高至2022年的47.5%，二十年提升33.5个百分点，市场集中度明显提升。百强企业二十年留存率仅两成，经营稳健的企业更能穿越周期。优秀企业善于把握行业周期特点，适时调整发展策略，城市布局从城市深耕到全国化扩张再到区域聚焦，产品打造经历了产品思维、客户思维、用户思维、绿色思维等变迁，业务策略由专注开发向轻重并举转变。

当前房地产市场的外部环境已与过去明显不同，新房市场规模继续向上突破的动能减弱，企业分化不断加深，未来将形成金字塔型竞争格局。综合性大型企业，在坚持房地产开发主业的同时，可围绕代建服务等轻资产领域积极转型升级，轻重并举，实现高质量发展。区域性龙头企业，发挥区域深耕优势，布局片区综合运营、存量房业务等。

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1.发展特征演变：本地起步、全国扩张、规模竞赛、分化发展、转型升级

图1 中国房地产百强企业经营阶段特征

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本地起步阶段：2004年以前，抓住制度红利的房企，成为行业先行者。随着住房市场化改革的不断深入和信贷政策的支持，中国房地产逐步走向市场化，房企获得快速发展机遇。该阶段土地项目出让多以协议出让为主，在市场中崭露头角的百强企业主要呈现出各区域“占山为王”的格局。

全国扩张阶段：2004-2008年，百强企业把握快速城镇化、人口红利带来的巨大机遇，开启全国化布局。2004年的“831大限”后，土地出让走向市场化，区域壁垒被逐渐打破。经济高速增长，城镇化快速推进，尤其是经济发达区域的一二线城市吸纳了大量年轻就业人口，带来了巨量住房需求。百强企业顺应行业形势，开启全国化扩张时代，在全国范围的重点城市迅速布局，抢占房地产市场发展机遇。

规模竞赛阶段：2009-2014年，宽松的货币政策迎来资本红利期，刺激了房地产市场高歌猛进，房企经营规模迅速提升。金融危机后货币宽松周期开启，伴随着国际量化宽松政策及国内4万亿刺激计划等利好，房地产市场开始修复2008年的调整并实现跳跃增长，百强企业第一梯队进入千亿时代。

分化发展阶段：2015-2019年，把握结构性机遇顺势而为的房企，在白热化竞争中脱颖而出甚至弯道超车。2016年后，从去库存和信贷宽松走向“四限”扩围和信贷紧缩，房地产市场呈现结构性机遇的特点。百强企业和TOP10市场份额加速提升，强者恒强的市场格局不断强化，房企面临“逆水行舟不进则退，慢进也是退”的白热化竞争，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流。

转型升级阶段：2020年至今，房地产金融监管的加强，企业发展转型升级，实现高质量的发展。2020年，随着“三道红线”落地，房企融资环境进入收紧阶段。受疫情持续、宏观经济下行压力加大、调控政策持续收紧等因素影响，2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，高杠杆企业风险不断暴露，行业进入加速优胜劣汰阶段。2022年，中央多次提到满足房地产企业合理融资，从增信发债、新增贷款、股权融资等实施“三支箭”支持房企合理资金需求，防范化解优质头部房企风险，改善房企资产负债状况。经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶及下行，房企应积极转型升级，向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。

2.竞争格局变化：百强企业市场份额明显提升，二十年留存率仅两成

（1）规模与市场份额变化：百强企业销售额年均提升23.7%，市场份额二十年提升33.5个百分点，市场集中度明显提升。从2003年至2022年，百强企业销售额从1113亿元增长56倍至63301亿元，年复合增长率达23.7%。二十年中，只有2008年因世界金融危机与2021、2022年受疫情等多方面综合影响，百强企业销售额出现下滑。

百强企业市场份额从2003年的14.0%提高至2022年的47.5%，二十年提升33.5个百分点，TOP10企业市场份额从4.6%增加到23.0%。从提升过程看，百强企业与TOP10企业市场份额均经历了“慢速提升-快速提升-调整期”三个阶段。

图2 百强企业及TOP10企业二十年规模及市场份额变化

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从各个阶段看，2003-2006年百强企业开始加大区域扩张步伐，市场份额提升较慢；2007-2020年百强企业凭借“三高”发展模式，销售业绩进入快速增长阶段，百强企业与TOP10企业市场份额年均增幅均大于上一时期，百强企业市场份额也于2020年达到最高点，为63.2%。2020年至今行业进入调整期，百强企业销售业绩增长明显放缓，其市场份额也进入调整期，而TOP10企业凭借布局、产品、融资、品牌等各方面较强的综合实力，市场份额保持相对稳定。

（2）规模阵营变化：2020年千亿企业数量42家，以后难再现。万科于2010年成为行业第一个销售规模“千亿企业”。2016年-2020年，房地产行业千亿企业数量经历了快速增长，从12家增长到42家，5年时间增长了30家。2021年千亿企业数量开始下降，2022年又下降了一半左右，只有20家。随着企业由追求规模转向有质量的增长，千亿规模企业数量难再现辉煌。

图3 百亿以上企业各阵营数量变化

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（3）企业结构变化：央国企数量占比经历先降后升。央国企数量占比从2003年的40%下降到2006年的25%，之后保持稳定，到2022年骤升到76%；相反地，民企数量占比从2003年的63%持续增加到2006年的75%，随后一直稳定在70%以上，2021年下降到40%，2022年下降至24%。

图4 百强企业不同企业性质数量占比

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在房地产行业市场化初期阶段，央国企抢先占据政策红利先机。随着房地产市场化不断推进，民营房企蓬勃发展，在全国化拓展阶段后来居上，逐渐成为百强企业的主力军。近两年房地产行业进入深度调整期，部分民企遭遇流动性困境，发生债务违约，使企业经营受到较大影响，央国企依托资源优势，保持稳健经营，市场份额明显提升。

（4）竞争格局变化：百强企业二十年留存率仅两成，稳健经营铸就稳固地位。分阶段来看，2004-2008年、2009-2013年、2014-2018年、2019-2023年百强企业留存率分别为33%、55%、63%和37%。

图5 中国房地产百强企业二十年和各阶段留存率

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2003-2007年、2008-2012年、2013-2017年三个阶段的留存率分别为33%、55%、63%，呈现上升态势，表明在房地产市场高歌猛进的时代背景下，规模为王的企业战略更容易取得稳固的市场地位。2018-2022年至百强企业留存率为37%，显著下降，近期市场进入深度调整后企业容错率明显降低，尤其是部分房企风险暴露，遭遇流动性困境。这深刻地反映出行业逻辑已变，能够及时调整并稳扎稳打的企业更容易在时代的浪潮下穿越周期。

当前的百强企业格局中，一类是“战略性常胜”的企业，如保利发展、万科、中海、金地等，这类企业能穿越周期。另一类是逆势上扬的企业，如建发、华发等。再者就是房地产百强企业新势力，如天地源股份、广州城投地产等。

3.经营策略变化：布局聚焦深耕，产品持续升级，管理数字化

百强企业把握我国房地产市场所处发展阶段，适时调整发展目标。在此基础上，随着百强企业规模的不断扩张，不同规模阶段中企业要结合自身资源禀赋、管理半径、业务专业化程度不断调整企业战略发展规划，重视从布局、产品、业务等方面进行相应的策略调整。

（1）千亿集团企业：协同打造多元竞争优势。百强企业发展到千亿规模左右或以上时，基本已经完整覆盖房地产开发价值链，这类企业在行业下行阶段依旧保持稳健的产品或服务竞争力。随着中国房地产非理性需求继续得到抑制，行业调控持续发力，房地产企业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，这一阶段的企业风险，主要是秉承着“机会主义”进行盲目多元扩张带来债务问题。

管控模式：总部弱价值链管控，区域中心为业务管理中心的三级管理中心。其一，总部成为整合各界资源的大平台，而总部与子公司则通过股权关系绑定成为一个有机生态体系，有助于提高运营效率、增强市场敏感度和培育新业务。其二，加强数字信息化建设，将信息化作为管理手段，在人力、财务、招采等方面降低沟通成本，增强企业运营效率。

城市布局：覆盖城市平均超70个，聚焦重点核心城市布局。城镇化提速阶段，京津翼、长三角、珠三角、中西部区域主要城市的全国化布局基本成型，这一阶段的领军房企平均进驻城市超70个。近几年领军企业城市布局逐步回归一二线，投资布局更加收敛，谨慎储备发展资源，将优势区域做熟做透，有效提升单城产出。

产品升级：优化梳理产品线，因时因地制宜。这一阶段的企业大多已完成全生命周期产品，基本覆盖各年龄层面需求。企业不断围绕客户需求动态，全面优化梳理产品线，集优质资源打造重点系列。部分企业尝试产品模块标准化、局部个性化，兼顾产品标准化复制和差异化需求，不断把不符合对区域特色需求的模块剔除，持续产品迭代，保持标准化领先半步。

业务调整：由“地产开发商”向“城市综合运营商”转变。贸然进入全新业务领域，不仅无法快速实现盈利，也会加大短期融资压力，形成系统性风险。领军房企围绕主业进行多元拓展，协同打造多元竞争优势，助力企业长远可持续发展。通过布局相关多元业务，打通产业闭环，加强多元产业与主业的协同效应，实现企业资源效益的最大化。

图6 综合集团企业由开发商向运营服务商转型

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（2）中等规模企业：聚焦城市群深耕，打造区域差异化优势。中等规模、年销售额在500亿左右的房地产企业往往已经走出大本营舒适区，深耕区域扩张乃至全国化扩张雏形基本构建。这一阶段的企业在保持一定规模的传统开发业务的基础上，往往已经进行了多元化探索，并在部分领域实现了业务布局。管理半径大幅增加、市场差异性加大，对城市及市场情况的误判可能导致企业出现经营风险。

在管控模式方面，转型到基于竞争区域的多利润中心的授权阶段。部分中等规模房企选择给予区域公司更多灵活决策权，释放区域公司活力，促使企业管理从量变到规模效益型的质变升级。

在城市布局方面，深耕区域扩张，加强城市研究。不再局限于深耕大本营乃至单个城市群，房企立足城市视角、客户视角、竞争视角才能发挥自身在多个重点城市群的竞争优势。

在产品方面，产品体系升级，标准化建立。不断优化产品理念提升产品功能，从基本需要满足到用户深层次满足；部分企业完成产品标准化，尤其在三四线城市，应对市场刚需，通过标准化保障快速开发，降低试错成本。

在业务策略方面，部分中等规模企业探索多元业务发展模式。围绕地产主业做资产延伸服务，发挥房地产相关业务的协同促进效应。

图7 中等规模企业发展特点

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（3）区域性中小型企业：聚焦大本营深耕，打造本土化优势。房企规模发展到两百亿左右时，这一阶段的企业风险主要是企业在单个城市面临的竞争逐步加剧，拿地成本及难度有所提升。在城市布局方面，企业首先需要聚焦区域深耕，把大本营所在城市及区域作为主战场才能保证企业在激烈的竞争中不会“掉队”。升级产品和服务，打造本地化优势，树立良好口配，提升品牌价值。在管控层面，企业通过总部高度集权并具备专注于战略制定、标准建立、运营监控、技术支持等的职能部门，实现对城市公司的影响力和控制力。

目前，房地产行业已经进入深度调整阶段，商品房销售规模下降，房企销售受到冲击。同时，房地产作为支柱行业，行业规模仍然存在，居民对于美好生活的需求也未得到完全满足。房企一方面应注重经营安全，在严守安全底线的基础上聚焦布局高潜力城市，持续打磨优质产品，抓住增量市场结构性机遇，追求有质量增长；另一方面发挥自身优势，发展轻资产商业管理、代建、长租等业务，探索新发展模式。

1.经营安全：严守安全底线，追求有质量增长

（1）分化不断加深，未来将形成金字塔型行业格局。受新房市场规模向上突破动力减弱，中长期市场总量将下行等因素影响，企业不再极力追求规模扩张，更加重视稳健和高质量增长，行业分工程度不断加深，除少部分头部企业能够横跨多个领域，区域型中小企业或多聚焦核心优势业务，成为“专精企业”。头部企业凭借资源优势、稳健经营战略、开发运营实力，销售额市场占有率仍将提升；中小企业坚持本地深耕策略，专精开发或优势业务，规模扩张潜力有限。总的来看，行业弯道超车机会稀缺，将形成金字塔型格局。

图8 未来行业将形成金字塔型竞争格局

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（2）严守安全底线，现金流管理将成为企业关注重点。随着多项供给侧政策的持续发力，现金流管控的重要性更加凸显，促销售、抓回款考验着房企的整体运营能力，同时对拿地等现金支出也需做好把控，对企业的竞争力提出了更高的要求。在融资方面，政策在加大房地产融资支持，房企可通过负债接续来缓解流动性紧张局面，权益补充来优化资产负债结构并降低杠杆率。在销售方面，其一，利用传统节假日积极开展营销活动，并打造具有自身特点的营销节点。其二，为应对市场及购房者信心不足的情况，房企积极响应保交付的号召，依托既有资源进行现房营销，以实际的交付力与产品力打动购房者。在拿地方面，企业应提升重点城市群的布局力度，调整土地储备结构，适度降低拿地规模，严防未来项目去化风险。

保持企业经营安全，是企业发展的底线。

（3）抓流程控细节，按时保质交付。在当前环境下，交付力能够串联从产品设计、成本、工程，到品控、服务跟进等全线条、各部门，是房企综合实力的衡量，亦是与购房者连接的重要窗口。其一，重点聚焦生产建造环节，通过建立精细严格的施工标准，制定精细化的过程管控体系，实现精工匠造。其二，在服务和体验环节，加强与客户沟通，使客户增强对企业产品品质、施工建造能力和承诺兑现能力的信任；其三，交付环节，通过专业人士陪同验房、交付即交证、投诉反馈机制等方式提升交付体验。

房企的交付力既是社会责任的担当，亦是其产品力、竞争力更深层次的表达，更是立足长期主义穿越长周期的关键。

（4）精准布局城市，匠心打造产品。房地产整体规模回落，不同城市间分化态势更加明显。核心城市因人口、经济、政策等方面更具优势，长期来看需求端更具韧性，房地产市场存在更大发展机遇。其中一线城市发展动能充足，市场需求强劲，是房企的“必争之地”；二线城市强弱分化愈加明显，对于需求较弱的城市房企投资应更加谨慎，加强前期调研与论证；少数临近一线及强二线城市的三四线城市仍有发展潜力，房企可根据自身资源适度投资。

房企可以借助大数据工具，提高投资精准度与决策效率。如CREIS中指·地主（citymap.fang.com）在中指研究院积累多年的传统数据+新兴数据的强大数据基础上，深入研究用户应用场景，应用先进算法和模型，形成内嵌多维度应用场景的SaaS决策工具，目前可支持全国125城监测研究。CREIS中指·地主可以为房企解决城市布局与研究、板块与网络分析和地块研判等问题，具备可视化与一键生成报告的功能，助力房企减费增效以及沉淀和盘活自有数据。

图9 中指地主体系架构

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房地产行业增速下降，买方市场特征逐步凸显。第七次全国人口普查数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，基本居住需求已得到满足，改善型需求日渐成为引领市场的主流发展方向。

面临市场下行压力，产品力优秀企业始终坚持产品研发与创新，满足购房者多元需求。

2.房地产代建：积极拓展代建，开拓业务蓝海

房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的一种商业模式。对比一般房地产开发模式，代建模式实现了“各司其职、资源最优化配置”的目标。当前，房地产行业面临转型，开发商单纯依靠土地红利和资金快速周转获取高额利润的时代已渐行渐远。消费者开始关注产品品质和售后服务，追求房产品“性价比”，对开发商“专业化”程度的要求也日益提高。合作可以发挥出委托方和代建方各自的特长，整合优势资源，将项目收益提升至最大或是将风险带来损失降到最低。

优秀房企积极发展代建业务，输出品牌和产品，代建方与委托方实现双赢。

房企积极参与保障房项目、城市更新、未来社区等政府代建业务。

3.综合运营：提升能力，协同发展

在房地产增量空间触顶的背景下，房企在提升开发业务发展质量的同时，也应积极拓展关联存量业务，发挥业务协同效应，提高企业发展韧性。目前，房企主要通过布局商业、产业、长租等相关业务与主业协同发展，发挥自身优势进行品牌和产品力输出，形成多轮驱动的发展模式。

（1）产业地产：多元合作整合资源，轻资产运营迎新发展格局

产业地产作为我国区域经济和产业结构优化的载体，2022年国家和地方政府出台了一系列现代能源体系规划、高新技术产业支撑引领的相关政策，一方面突出“强化创新功能、支撑高水平科技自立自强”的发展主线，另一方面构建工业绿色低碳转型与工业赋能绿色发展相互促进、深度融合的现代化产业格局。

图10 2012-2022年全国300 城工业用地推出、成交及增速

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2022年，工业用地推地力度上涨，推出、成交均上升。2022年，全国300城共推出工业用地规划建筑面积11.32亿平方米，同比上升13.8%；共成交工业用地10.43亿平方米，同比上升16.8%，推出和成交较去年均有小幅上涨。

新冠疫情对产业地产，特别是产业园区的物业供应、投资回报、产业监管与运营等方面造成多维度的产业地产开发退潮。在此基础上，以全周期轻资产运营为代表的商业运营模式逐步成为市场的新贵，这类模式的特点是通过构建各种的产业生态及延伸的服务打造共同协力的工作机制从而实现产业地产运营商、产业方和政府三者的共赢。

优秀产业园运营企业拓展加大布局力度，利用数字化手段提升运营效率。

房企立足本地资源导入特色产业，加大运营投入，引导产业可持续发展。

（2）城市更新：抓住城市机遇，积极拓展合作

我国城市更新投资体量未来几年仍将保持较大规模，长期来看也具备永续更新的可持续性。“十四五”期间城市更新巨量的投资规模要落地，需要有更加强大的推动之力。回顾我国城市更新的发展变迁，非常显著的特点是城市更新的推动之力逐步由政府主导，转变为政企协同推动城市更新大发展，更多的社会资本积极参与到城市更新业务。展望2023年，政府和企业仍将大力探索城市更新可持续经营模式。

从市场的角度来看，城市更新业务模式面临由传统的“开发方式”向“经营模式”转变。原先参与城市更新的企业主要是通过拆除地块进行滚动式的开发，通过销售物业的回款平衡整个项目的开发资金。新的要求下，城市更新服务商要进一步提升业务的可持续经营能力，重点扩大业务面、盈利面、资源面、能力面、资金面，同时把握风口上的政策面，以及始终坚守资金的安全面。

优秀房企紧抓政策利好，深化城市更新布局力度，凭借自身开发能力与经验获取旧改项目，激发城市发展活力。

（3）特色地产：优化“地产+”业务，构筑差异化竞争力

居民对美好生活的追求，推进了房企在特色地产领域的发展。房企积极发挥产业协同效应，参与到教育、酒店、文旅等领域，持续提升运营和服务能力，更好地满足居民日益增长的多样化需求。研究组通过对经营规模、收入水平、纳税贡献等指标进行分析研究，筛选出在特色地产领域表现优异的企业。

随着全域旅游、乡村振兴等国家战略实施持续推进，文旅融合发展进一步增强，文旅产业迎来新发展机遇。优秀房企整合各方资源，积极升级IP内容，对IP进行精细化运营，实现游客与IP的黏性，激发IP的价值。优秀文旅项目通过增强项目吸引力和竞争力，以地域特色文化魅力吸引用户，提高文化认同感，形成产业协同效应，赋能传统地产板块新价值。

积极投入长租房市场，在融资创新、品牌建设、业务拓展等方面新动作不断。

4.房地产企业“专精小巨人”：业务因“专”而“精”，打造标杆产品

为继续发掘优质企业，从本次研究结果的101-200强企业中优选出中国房地产企业“专精小巨人”，分析其经营特征。这类企业主要为深耕一二线城市的房地产企业，以住宅开发为基础，依托产业布局，提升抗风险能力，减轻了房地产市场波动造成的影响，在市场波动中展现出了强韧性。

在城市局部方面，这类企业更加聚焦深耕。房地产企业“专精小巨人”坚持城市深耕，主要销售业绩来自重点高能级城市，其经济基本面整体较好，以销售稳定性证明了自身的经营韧性优势。

在业务方面，充分体现了“专精”特征。房地产企业“专精小巨人”，在业务结构上，由“专”而“精”。这些企业，要么专业开发城市综合体，要么专业经营高科技产业地产，要么专业经营商业地产，专业而精细经营进而成为了某一细分领域的佼佼者。这些企业以“精细化管理”为抓手，持续夯实产品力和服务力，通过修内功、做品质，不断提升客户体验，实现长期稳健发展。在产品方面，中国房地产企业“专精小巨人”注重城市精品项目打造，打造具有标杆意义的项目。

5.发展策略：转型轻重并举，实现高质量发展

新时代背景下，“稳”是关键、“新”是机遇，未来能够平稳过渡到“新发展模式”的房企才能始终站在百强阵营中。这就要求房企既要脚踏实地，把构建安全经营放到企业发展核心重要位置，一切速度和效益都要让位给安全质量；也要仰望星空，在市场变化中洞察潜力市场机会，结合自身禀赋精细化运营寻求长期发展路径。百强企业应顺应市场变化趋势，因专注而专业，聚焦细分优势领域，围绕代建、综合运营等领域积极转型升级。

综合性大型企业：向轻重并举转变，布局轻资产业务。在“房住不炒”的总基调下，综合性大型企业的发展目标不再极力追求规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展。大型房企应发展成为横跨多个领域的综合开发企业，通过锤炼综合运营优势，向着产业链横向和纵向延伸。一方面，对于地产开发，综合性大型房企需要回归本源，把握城市结构性机会，专注于高能级城市和核心都市圈进行深耕，在安全经营的基础上提升专业化水平，迭代产品和服务。另一方面，在坚持房地产开发主业的同时，领军房企可围绕代建服务等轻资产领域积极转型升级，把握市场趋势与机会，轻重并举实现高质量发展。一是代建服务，房企在过去多年发展过程中，积累了丰富的开发建设经验及绿色节能等技术能力，在市场结构调整的过程中，优秀房企可凭借行业经验、客户资源和供应商优势等开展代建业务。二是综合运营服务，选择自身在住宅租赁、商业运营管理服务、住房租赁服务等擅长的领域，扎实锻造专业运营能力，利用REITs上市实现经营闭环。

图11 轻重并举转向高质量发展

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区域性龙头企业：发挥区域深耕优势，布局片区综合运营、存量房业务。相较于全国性领军房企，区域性龙头企业的竞争优势主要在多年深耕发展中积累的丰富区域开发建设经验。区域性龙头企业一方面应坚守开发商定位，坚持深耕策略，与城市共成长，为未来积蓄发展动力。另一方面，在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和区域深耕优势重点提升房地产细分领域的运营能力，布局片区综合运营、存量房业务。一是城市更新业务，区域性房企基于自身区域开发建设经验通过资产运营和产业投资双向赋能的创新模式，以“绿色健康”和“智慧科技”打造拆除重建、存量盘活、社区焕新三种模式的城市更新。二是布局房屋买卖及租赁经纪服务、资产管理服务以及社区平台服务等房屋租售服务。

行业发展逻辑已经发展根本性变化，高质量发展时代正式到来，房地产行业与企业亟需探索新发展模式。房企只有在杠杆可控的前提下维持稳定经营，聚焦布局核心城市、不断打磨住宅精品，并提升持有业务运营和服务品质，才能在行业变化中立于不败之地。

1.策划代理企业：深耕重点城市、调整发展战略、升级运营模式

2022年以来，房地产百强企业聚焦在保民生、提品质上，强化经营管理能力，实现企业高质量的发展。行业的竞争格局正在发生剧变，行业高质量发展的趋势愈发强烈。优秀策划代理企业以客户需求为导向，聚焦一二线城市，并积极探索多元化发展的新模式，寻求长远可持续的创新服务模式。积极尝试数字化转型，不断挖掘市场发展潜力，在新的竞争格局中推出特色服务，建立竞争壁垒。

（1）深耕重点城市，优质企业构筑核心竞争力

图1 2019-2022年TOP10企业营业收入均值及增长率

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2022年，虽然房地产调控政策整体有所放松，但受疫情影响，策划代理企业营业收入受影响较大。从策划代理TOP10企业来看，2022年营业收入均值为22.7亿元，下降22.1%。

图2 2019-2022年TOP10企业代理销售额均值及市场份额

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2022年策划代理TOP10企业代理销售额均值为1995.3亿元，同比下降18.6%。在市场销售压力增大、城市分化格局延续的背景下，策划代理TOP10企业积极巩固原有市场份额，敏锐洞察高能级城市市场韧性，聚焦重点城市，保障销售韧性。

（2）调整发展战略，拓展新盈利赛道

房地产市场的持续调控，行业内部竞争加剧，以及存量市场的到来，策划代理企业的发展模式面临挑战，面对复杂的市场环境，策划代理企业应借鉴国际优秀企业的先进经验，在发展模式、业务范围、研究能力等方面不断深化和提升，顺应时代发展，积极探索多元化发展新模式，构筑核心竞争力，提高自身在房地产行业链条上的服务地位。

（3）升级运营模式，按需求升级服务

2022年以来，伴随着房地产市场的巨大变化，策划代理企业积极调整以应对市场变化和客户的新需求，以互联网为主的技术应用不断渗透，并借助外部合作发挥渠道资源整合效能，线上线下资源整合，促进房地产交易可持续健康发展，以实践变革行动，改变组织结构，优化服务流程，提升服务效率，寻求转型破局。此外，在行业转型升级的大势下，策划代理企业顺应潮流，追求更有质增长及稳健创新发展。

2. 地产基金：稳健经营，拓宽投资渠道

2022年，伴随着全国房地产市场的深度调整，房地产金融监管政策持续优化和完善，一方面给予租赁住房更大的金融支持；另一方面，加大对优质房企的资金支持力度，四季度“金融16条”出台，支持企业融资的“三支箭”先后落地，监管部门要求积极发挥私募股权投资基金作用，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式，满足不动产领域合理融资需求。在市场调整、企业资金压力不减、“保交楼”等背景下，房地产基金企业在深耕重点区域、严格风险管控的同时，也在主动寻找投资标的，拓宽投资渠道，城市更新、产业园区、优质商业项目、长租公寓等标的成为不少企业关注点。另外，房地产企业的项目收并购机会也在增加。

2023年2月，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，明确了试点原则、不动产投资范围、管理人要求，投资范围进一步向特定居住用房（包括五证齐全存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）扩大。

在此背景下，研究组选取几十家有代表性的房地产基金作为研究对象，通过企业填报及公开渠道获取数据，从房地产基金的规模性、盈利性和成长性等方面进行研究，综合分析当前房地产基金公司在服务能力和业务创新等方面的发展状况，并得到初步研究成果。通过对代表企业系统的分析研究，研究组对房地产基金行业在2022年的变化趋势进行了总结，供各界参考。并选取出部分具有代表性的房地产基金企业供行业学习和借鉴。这些基金企业不断提高风险管控能力，积极拓宽投资渠道，并呈现出以下发展特点：

房地产基金企业深耕优势地区、严格风险管控，保障稳健经营。2022年房地产市场持续调整，销售端恢复不及预期下，企业资金面承压，债务违约事件频现，房地产基金企业提升自身管理能力，严控经营风险，保障企业稳健发展。

拓宽投资渠道，城市更新、产业园区、优质商业项目等是房地产基金企业重点关注领域。近两年，中央和监管部门多次强调要探索新的发展模式，为适应行业发展，房地产基金企业不断扩宽投资渠道，更加关注具备稳定现金流且潜力较大的优质资产，投资标的向城市更新、产业园、物流、商办、长租公寓等业务多元化发展。

收并购金融支持政策落地节奏加快，房地产基金企业收并购机会增多。2021年12月，央行和银保监会联合印发通知，要求做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务；2022年，继续强调做好房地产项目并购金融支持，年底中央经济工作会议亦指出要推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。

金融支持住房租赁市场的力度加大，租赁住房REITs有望稳步推进，为房地产基金企业提供了更大市场空间。2023年2月，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，住房租赁市场再获重大金融支持，《意见》明确指出“稳步发展房地产投资信托基金（REITs），引导各类社会资金有序投资住房租赁领域”，住房租赁市场金融支持力度的加大，也为房地产基金企业提供了更大的发展空间，租赁住房有望获得更多房地产基金投入。

随着不动产私募投资基金试点启动，投资范围进一步扩大。2023年2月，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，投资范围扩大至不动产领域，包括特定居住用房（五证齐全的存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，进一步发挥私募基金多元化资产配置，促进企业盘活存量资产、开辟新筹资渠道、纾困房地产市场，未来房地产基金企业投资领域有望进一步拓展。

另外，在行业发展过程中，部分企业构建形成房地产金融综合服务方面的核心竞争力，不断丰富业务发展模式。

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历年百强研究：

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中国 房 地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中国 房 地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中国 房 地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中国 房 地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

政策解读：

住建部最新表态，对房地产企稳回升充满信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

权威部门话开局，关于房地产，央行这么说！

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中国房地产政策跟踪报告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52697.html

企业研究：

2023年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52692.html

2023年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/52694.html

中国房地产企业融资监测月报-2023年2月

https://www.cih-index.com/report/detail/53085.html

房地产市场：

2023年2月住房租赁市场月报

https://www.cih-index.com/report/detacil/53088.html

中国房地产市场月报2023年02月

https://www.cih-index.com/report/detail/52962.html

中国300城市土地市场交易情报（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52698.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年2月）

https://www.cih-index.com/report/detail/52695.html

2023年2月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/53105.html

物业研究：

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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