珠江南岸，琶洲楼宇一座接一座拔地而起，与北岸珠江新城交相辉映，形成繁华城市景观。梁志远 摄

2016年6月，琶洲有点荒，李学勤心里也有点“慌”。

作为广东宝钢置业有限公司总经理，眼看公司旗下位于琶洲的宝地广场建成在即，但还有待招商。

7年后，李学勤再回望那段岁月，想起当时心急的自己，不禁失笑。

“10月后，我们就有单签了，我认为最关键的因素是，当时琶洲对发展以互联网产业为代表的数字经济已经有了相当明晰的定位，产业链上下游的企业看到后就愿意过来。”李学勤说。

从最初的电商总部，到互联网创新集聚区，再到广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区，琶洲定位的逐步优化升级，带来的是广州楼宇经济的繁荣。

仅仅几年过去，珠江南岸，琶洲楼宇一座接一座拔地而起，与北岸珠江新城交相辉映，形成繁华城市景观。身在其中的宝地广场，2018年6月出租率就超95%，至2022年一直保持95%以上的出租率。

林立的楼宇，不断刷新的天际线，是一座城区经济发展的风向标。

2023年一季度，琶洲片区成为全市核心商圈唯二净吸纳量正向增长的片区，且成交了全市单一租赁面积超1万平方米的企业进驻。今年，海珠区又陆续有6栋商务楼宇交楼入市，提供大概30万平方米的新增楼宇载体面积。

广州楼宇经济发端于越秀，后来一路东移，在珠江新城走向成熟。随着琶洲人工智能与数字经济试验区广受瞩目，下一个楼宇经济中心区正在诞生。人们不禁要问，为什么要发展楼宇经济，楼宇经济会给城市带来什么？

●南方日报记者 吴雨伦

1.“数智”经济到琶洲

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2016年，琶洲一眼望去都是工地，很多如今的摩天大厦尚是地基，正在建设的宝地广场是为数不多的高楼。

当年8月15日，广州市政府通过《琶洲互联网创新集聚区产业发展规划》，提出建设成为互联网领军企业总部云集、互联网产业服务体系完善、互联网创新创业环境优越的琶洲新型CBD核心区。

就在这一规划推出后不久，尚未竣工的宝地广场就迎来了第一单生意，大华股份在广州的分公司选择入驻宝地广场，至今仍选择在这里办公。阿里初来琶洲时，总部大楼尚未建好，也选择了宝地广场“落脚”。

“我们招商的关键是依靠政府对琶洲的定位，有了定位就有了牵引，有了牵引就会将资源倾斜，企业看到符合自身的定位就愿意过来。”李学勤说。

如今，属于琶洲的天幕已然升起，摩天大楼不断开花。这样的琶洲，让不少人感叹，蝶变得太快了。

以楼聚产，以产兴城。

从最初的电商总部，到互联网创新集聚区，再到广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区，目前，琶洲楼宇经济的一大特色是以科技与TMT企业为主。

从2022年的数据来看，琶洲试验区商务楼宇进驻企业中，TMT占比65%、消费品制造业占比17%，其中以新一代信息技术为代表的TMT占比接近全市平均占比37%的2倍，不难看出，“数智经济到琶洲”已成一种趋势。

“如果没有产业经济的支撑，楼宇经济就会变成‘空中楼阁’。”在李学勤看来，楼宇是种载体，背后应有实体经济和创新、研发中心来支撑，这样形成互生、共赢的良好营商环境，才能实现真正可持续发展的楼宇经济生态圈。

在琶洲人工智能与数字经济的产业链条牵引下，自2015年以来，琶洲西区共引进落地了腾讯、阿里巴巴、唯品会等27个龙头企业，建设28个总部用地项目，包括消费及产业互联网、人工智能、智能制造、互联网游戏、数字传媒、数字新零售、数字航运等领域。

2022年，广州市商务局开展写字楼等级评定，海珠区凭借琶洲板块的突出表现共有8栋楼宇获评，其中宝地广场被评为超甲级写字楼。

据海珠区投促局相关负责人介绍，去年，琶洲试验区净吸纳量达到12.95万平方米，领先全市，占全市全年净吸纳量的68%，成为全市核心商圈唯一净吸纳量保持正向增长的片区；全市成交前三大主力需求TMT、金融业和专业服务业，分别有54%、42%和19%来自琶洲；据统计，全市5000平方米或以上的租赁客户超过60%来自琶洲试验区。

在不断拔节的楼宇经济带动下，海珠区人才吸附力攀升，据市场统计，2021年，广州每栋楼宇平均就业人数1862人，海珠区平均就业人数3479人，同比增长52.19%。

2.“好邻居”就是“上下游”

2021年，一家名不见经传的企业冲上了天猫洗衣凝珠类目的TOP10。

这家企业名叫卜纷，此前是广州的一家小型工厂，前期仅专注于代加工与线下销售，近些年的发展受到电商等新业态的极大冲击。但就在两年前，卜纷天猫旗舰店成功突破月销量10万多单，销售了共计600多万颗洗衣凝珠。

这家本地中小品牌数字化转型的背后，是花生日记的助力。

“每个代工厂都有自己的品牌梦，卜纷那时一直给别的品牌做代工，他们也想拥有自己的品牌。”花生日记联合创始人何世全说，那时恰逢广州首届电商直播节，花生日记选择了这样一家本土企业来打造“爆款”。

就像每个代工厂有自己的品牌梦，花生日记也有着做大平台的梦想。胸怀梦想，2018年，花生日记选择了琶洲。

那时，琶洲也有揽尽互联网企业的数字梦。

“我们观察到琶洲的定位很超前，很支持互联网产业的发展，于是就搬到这里。”何世全说，花生日记是广州“土生土长”的企业，自2017年7月成立以来，拥有20万社群，培育了10万名好物推荐官，累计引导成交额超1000亿，逐步打造出“App＋社群＋直播”的营销生态。

帮助卜纷转型，也是花生日记的一个“转身”。

“我们要在技术创新方面加大投入。我们靠模式创新有了原始的用户积累后，还是要靠技术创新来让客户体验差异化的服务。当我们接到更多帮助其他企业品牌营销的业务后，可以帮助他们做出更多有创新性的产品。”何世全表示。

在琶洲的楼宇里，既有转型的蝶变，也有“好邻居”就是“上下游”的故事。

从花生日记出发，不堵车的情况下，约10分钟车程，就到了唯品会总部大厦。2022年，这两家企业联动频频，花生日记的唯品会业务板块逐年持续增长，销售额同比增长47％，订单量同比增长55％。

几年前，戴德梁行在为唯品会总部大厦提供招商服务时发现，不少上下游企业看中唯品会的影响力选择入驻，未来有望在一栋楼宇中形成完整的产业链或创新生态，一栋楼相当于一个创意园区，通过合理的招商，产业和社区文化的结合将得到进一步提升。

要在楼宇里成链、聚链，除了依赖市场自发的力量之外，发挥有为政府的作用、在加强顶层设计上做文章，更为关键。

“我们强化链条招商，通过引进楼主作为链主，补强上下游产业链生态，一栋楼里形成一个完备产业链。”海珠区投促局相关负责人曾表示，楼宇经济发展的新经济特征日益突出，相较于地段、交通、租金这些传统楼宇吸引力关键因素，楼宇业态、产业集聚、服务体系成为入驻企业更关注的因素。

海珠区楼宇经济服务官刘旭升介绍，该区通过行业龙头企业去招商，腾讯的微信事业群、今日头条、唯品会等龙头在海珠，通过龙头企业去找上下游产业链的合作企业，挖掘招商客源。

3.帮企业“砍价”

“李总，现在到这个程度租金你们能优惠多少？”

“我可以优惠这么多。”

李学勤还记得几年前的一场会谈，为引进一家美妆企业，海珠区投促局相关负责人来到宝地广场，帮企业“砍价”。

发展楼宇经济，要有服务。

为楼宇经济提供定制服务，广州很早就行动起来。

以海珠为例，2018年起，该区推出“上楼送服务”行动、组建“楼宇服务官队伍”后，2019年，该区成立了区楼宇办，并组建了楼宇发展联盟，还启动了“一楼一策”行动，从开展联合招商、优化属地服务、强化品质提升等多个方面提升服务。

每周有三天，刘旭升都在走访各个楼宇的企业，与楼宇业主、楼宇企业交流。

“楼宇企业的诉求就比较多，涉及的面也很广，比如注册地迁入怎么办、办公物业租赁备案怎么操作、大面积物业装修施工许可去找谁、有没有什么企业扶持政策等。”刘旭升说。

为了解决企业的这些问题，近日，海珠会举办政策宣讲进楼宇的活动。

“以后洽谈客户的时候我就不用再到处打听了，企业进驻之后怎么办理注册登记、如何进行税票申领这些常见问题总算一次搞清楚了，这对我们提升客户服务满意度非常重要。”一栋楼宇的招商负责人李先生说。

在广州，服务不仅仅是“送政策”这么简单，更是要为企业链接更多更好的市场合作资源。

前段时间，刘旭升和同事走访琶洲中洲中心一家国潮文化创意企业，这家企业想拓展直播电商业务，销售自主研发设计的国潮文化产品。抖音是目前国内巨大的流量平台，海珠区正好有抖音团队在此办公。

“我们帮助两家企业进行了业务牵线，目前两家企业已经在洽谈深度合作业务。”刘旭升说。

像刘旭升这样的服务官，海珠有超过100人，该区专门梳理出招商面积在1万平方米以上的102栋商务楼宇并指定专人跟进。今年以来，该区楼宇办已走访楼宇超过50栋，走访企业超过110家，解决注册登记、税票申领、人才绿卡、人才公寓、物业扩租、二次装修等各类诉求二十多个，发现新增临界“四上”企业近30家，新注册或迁入企业一批。

有服务，也有表彰。

就在4月18日举办的广州国际投资年会海珠分论坛上，赫基大厦、环球贸易中心等首批12家海珠星级楼宇闪亮登场。

“星级商务楼宇评选更注重楼宇的产业集聚度、创新研发贡献、区域经济贡献、招商引资能力等方面综合情况，这与我们区一直以来‘产业先行’的招商服务理念是一脉相承的，也是海珠区首次以政府名义为楼宇品质背书，主要目的就是鼓励楼宇业主引进更多优质项目，为区域经济发展赋能。”海珠区楼宇办相关负责人表示。

对话

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图：

大家期待看到“活”的载体，“活”的写字楼

“广州的楼宇经济发展到了4.0阶段，这一阶段以琶洲和广州金融城为代表，大家更希望看到的是‘活’的载体，‘活’的写字楼。”近日，仲量联行华南区商业地产部总监马炜图接受记者采访时说。

楼宇经济是城市的“门面担当”，也是观察城市经济的“晴雨表”。广州楼宇经济的发展历经几个阶段，未来将如何高质量发展？

广州楼宇经济

已进入4.0阶段

南方日报：广州楼宇经济的发展情况如何，经历了几个发展阶段？

马炜图：20世纪90年代，楼宇经济在广州开始起步，但早期的办公楼宇主要以散售项目为主，项目入驻企业主要是本地中小微企业，产业聚集程度较弱。在此阶段，虽然办公楼宇的供应总量相对有限，但其集聚效应已经初步显现。

进入21世纪，一些高质量的单一业权办公项目逐渐落成，其中不乏集办公、零售、酒店等多种功能形态于一体的商务综合体项目，办公楼宇总体量快速上升，广州楼宇经济进入快速发展期。除了本地的中小企业外，这些优质的项目吸引了许多跨国企业、本地龙头企业进驻，产业聚集程度快速提升，商务办公楼宇在城市经济中的价值不断提升。

我认为，现在广州的楼宇经济发展到了4.0阶段，这一阶段以琶洲和广州金融城为代表，大家更希望看到的是“活”的载体，“活”的写字楼。近年来，文创、金融、商贸物流等主题的专业化商务楼宇不断涌现，这些项目已经不仅作为硬件载体而存在，而是成为了一些新兴产业培育和发展的重要平台。随着业主与租户对于商务办公楼宇招商、运营能力的要求显著提升，这些楼宇也从过去的围绕硬件设施提升向着围绕人、空间、环境的有机融合的方向发展，楼宇经济科技驱动的特征也愈发明显，即项目通过应用新一代信息技术，为租户提供更为智能化、个性化、精准化的服务与解决方案。

从这个意义上来说，楼宇已经不再单纯是个物业载体，而是要提供机会和平台让入驻的企业在楼宇内互动，产生更多的“化学反应”。

南方日报：影响一个区域楼宇经济发展的关键因素有哪些？

马炜图：一是区域经济发展水平。区域经济实力是楼宇经济发展的基本盘，因为楼宇本质上是区域经济活动的载体，繁荣的区域经济保证了楼宇经济发展所必须的需求。

二是政府行政效率和营商环境。高效的地方政府行政效率以及稳定、公平、透明的法制化营商环境，是区域吸引固定资产投资、总部企业落户的重要决定因素。吸引固定资产投资的能力影响着商业楼宇供应，而吸引总部企业的能力则影响商业楼宇需求。

三是区域配套设施。一个区域内商业、居住、交通等配套设施对于楼宇经济发展至关重要，优秀的区域配套可以为区域内的商务办公楼宇带来更多的购买或租赁需求。

以珠江新城为例，除了是甲级办公楼供应量最大的区域外，还匹配了众多高端住宅、公寓居住配套，以及配套酒店和商场大型商业体，满足世界五百强等知名企业高管的需求，吸引其落户并进驻珠江新城。随着珠江新城商务配套的不断丰富，其商务地位不断稳固，亦进一步吸引其他企业入驻，彰显企业实力和形象。但由于区域办公楼和办公人群密度过高，交通管理方面仍有待继续提升，我认为可借鉴深圳福田CBD的管理经验。

南方日报：珠江新城和琶洲仅有一江之隔，两者应该如何错位发展？

马炜图：规划初期，琶洲的定位就与珠江新城不同。现在处于供应量高峰，两地不可避免会有竞争。但长期来看，珠江新城和琶洲将会有一定区分度。律师事务所等专业服务业、领事馆等会偏向珠江新城，但数字经济类，偏向科技类的企业会偏向琶洲，因为他们的大客户都在琶洲。我们已经观察到，一些企业比较喜欢广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区的定位，扎根珠江新城多年的大企业看到琶洲兴起的新市场，把科技研发、互联网方面的新部门新设在琶洲。

加快迈向数字科技等

崭新发展模式

南方日报：从数字经济角度看，楼宇经济将发挥什么作用？

马炜图：一方面，楼宇经济可以作为数字经济产业发展的载体，楼宇经济的发展将为广州数字经济产业提供更多优质办公空间，满足数字经济产业后续发展的增量空间需求；

另一方面，如今的商务办公楼宇愈发注重空间、配套、运营服务等多维度的整合，这将给新一代信息技术等产业带来更大的应用空间。随着“科技赋能”逐渐成为楼宇经济发展的新趋势，商务楼宇不仅仅是数字经济产业的物理载体，也可以成为数字经济前沿技术的应用平台，拓宽数字经济技术的应用渠道；

当前，数字经济产业本身就是广州商务办公楼市场需求的重要组成部分，商务楼宇作为数字经济产业的“物理载体+技术应用平台”，两者发展相辅相成。楼宇经济的发展为数字经济产业带来新的应用渠道，数字经济发展则为楼宇带来增量使用需求，推动科技、企业与楼宇的发展闭环。

南方日报：广州楼宇经济如何高质量发展？

马炜图：未来，广州楼宇经济应进一步强调“以人为本”的核心思路，加快迈向数字科技、绿色低碳、共享融合的崭新发展模式，具体而言：

在楼宇规划设计阶段就将绿色、健康、环保的理念融合其中，并贯彻于楼宇日后的建设、运营之中，打造更多节能环保、绿色低碳的楼宇空间或园区；

加快应用大数据、人工智能等先进技术，在楼宇设备能耗管理、安保、智能停车等楼宇运营的各个方面提升数字化管理水平，进一步提升楼宇服务水平；

提供共享化办公设备、设施，打造垂直生态社区，提升资源利用效率、节省商务运营成本，迎合当前企业更灵活的办公方式，匹配企业与员工多样化的工作、生活需求。